La loi de simplification du droit (loi du 9.12.04) a permis au gouvernement de légiférer par ordonnance, notamment pour harmoniser les modalités de la réalisation des diagnostics permettant l'information des acquéreurs et des locataires.
Désormais un seul document, le diagnostic technique, contiendra toutes les conditions que les professionnels sont contraint de respecter(compétence, assurance et indépendance) .
L'ensemble des diagnostics relevant jusqu'ici de textes législatifs et réglementaires épars sont désormais regroupés. L'application de ce nouveau dispositif est soumis à la publication de décrets.
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, qui sera fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, sept documents :
En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, le constat porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.
La durée de validité de ce document est limitée à un an (décret du 21.12.06)
Si le constat de risque d'exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté (à paraître), il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.
En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, l'état parasitaire porte exclusivement sur la partie privative du lot ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.
La durée de validité de ce document est limitée à six mois (décret du 21.12.06)
En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux. Sa durée de validité est limitée à trois ans (décret du 21.12.06)
Deux documents sont réputés équivalent à l'état de l'installation intérieure de gaz, dès lors qu'ils ont été établi depuis moins de trois ans à la date à laquelle l'état doit être produit : le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé, et le diagnostic réalisé dans le cadre d'opérations organisées par les distributeurs de gaz.
Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une de ces zones ou l'arrêté préfectoral fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant.
L' état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet.
L'obligation pour un propriétaire de tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande est applicable à compter du 1er novembre 2006 lorsqu'il s'agit d'un immeuble existant. Le DPE fourni doit avoir moins de 10 ans (décret du 21.12.06).
En revanche la production d'un diagnostic de performance énergétique est exigible pour les constructions neuves dont le permis de construire est postérieur au 30 juin 2007.
En cas de vente d'immeuble à construire (VEFA) la production d'un diagnostic de performance énergétique n'est pas requise au moment de la signature de l'acte authentique ; mais le promoteur doit le remettre à l'acheteur au plus tard à la réception (CCH : art. L. 261-1 et L. 134-2).
En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.
Ce document est nécessaire lorsque l'immeuble à usage d'habitation n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.
Si le vendeur n'a pas les documents de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites,au gaz et à l'installation intérieure d'électricité, lors de la signature de l'acte authentique de vente, il ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'état des risques naturels, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Par contre le diagnostic de performance énergétique n'a aucune valeur juridique juste une valeur informative : l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations qu'il contient.
Si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.
Exigences requises pour les professionnels susceptibles d'effectuer ces différents constats et diagnostics (décret du 5.9.06)
Tous les documents, à l'exception de l'état des risques naturels et technologiques, sont établis par un professionnel présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés.
Ce professionnel est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. A compter du 1er novembre 2007, il devra être certifié par un organisme accrédité.
Il doit être impartial et ne doit avoir aucun lien de nature à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents.
Des sanctions pénales sont prévues (amende de 1 500 € portée à 3 000 € en cas de récidive) tant pour la personne qui établit un diagnostic ou constat sans respecter les règles de compétences, d'organisation et d'assurance et les conditions d'impartialité et d'indépendance, que pour le vendeur qui, en vue d'établir un diagnostic, fait appel à une personne qui ne satisfait pas aux conditions précitées (CCH : art. R. 271-4).
Dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble en copropriété, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.
Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme.
En cas de démolition totale ou partielle d'un bâtiment situé dans ces zones, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie.
Cette disposition qui existait auparavant est inchangée ; il s'agit simplement d'une codification des articles 2 et 3 de la loi du 8 juin 1999 relative à la protection contre les termites.
Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son premier renouvellement. Il comprend :
En cas de location saisonnière, le propriétaire peut ne remettre au locataire avec le contrat de location qu'une partie du contenu réglementé du DPE (arrêté à paraître). Il doit toutefois tenir le DPE à disposition du locataire.
Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité (Code de l'environnement : art. L. 125-5 I) et à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés préfectoraux, qui aura dû intervenir avant le 17 février 2006, soit au plus tard le 1er juin 2006, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques. L'obligation de fournir l'état des risques est applicable aux nouveaux locataires entrant dans les lieux postérieurement à l'entrée en vigueur du dispositif.
A défaut d'annexion de l'état des risques ou à défaut d'information relative aux sinistres survenus et indemnisés au titre de la garantie catastrophe naturelle ou technologique le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou la diminution du prix du loyer (Code de l'environnement : art. L. 125-5-V).
Sont concernés par cette obligation d'information tous les bailleurs du parc privé ou social à l'exception des propriétaires de logements-foyers : les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989 (location de droit commun, logement du parc social...), mais également les logements meublés et les locations saisonnières, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, les locations consenties aux travailleurs saisonniers doivent faire l'objet de la fourniture, le cas échéant, de ces trois documents.
La loi du 6 juillet 1989 est en conséquence modifiée (deuxième alinéa de l'article 2, article 3 et nouvel article 3-1). Le huitième alinéa de l'article 3 est supprimé (il concernait le constat de risque d'exposition au plomb).
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